На фоне сложившейся ситуации с резким падением стоимости нефти и курса национальной валюты в сочетании с пандемией многие задумываются о вложении средств в недвижимость. Стоит ли это делать, и что будет с ценами на жилье в 2020 году – узнайте мнение экспертов.
Цены будут падать
По словам Ильдара Хусаинова, директора крупнейшей компании «Этажи», падение экономической модели в наступившем году будет иметь более серьезные последствия, чем спад экономики 2008 и 2014 годов. Объясняется это уникальностью сегодняшней ситуации, когда одновременно проявили себя два негативных фактора — обвал нефтяных котировок и эпидемия, распространившаяся по всему миру.
В связи с этим в ближайшие месяцы эксперт ожидает довольно ощутимые просадки на рынке недвижимости. На фоне пандемии и нестабильной ситуации в стране, которая может осложниться повышением ставок по ипотечным кредитам и ужесточением требований к заемщикам, ожидается существенное снижение покупательского спроса на квадратные метры в ближайшие 3-4 месяца.
Насколько глубоко просядет рынок российской недвижимости и что будет с ценами на жилье, зависит от того, как государство сможет контролировать ситуацию с коронавирусом, и сколько времени потребуется на стабилизацию экономики.
Сложившуюся ситуацию эксперт объясняет следующим образом: «На рынок вышел покупатель, который имеет сбережения и, опасаясь их обесценивания, начинает инвестировать в недвижимое имущество. Подобным образом предприимчивые россияне стремятся не только сохранить накопленный капитал, но и приумножить его. К примеру, сдать в аренду приобретенные метры либо продать их дороже в будущем. Но таких клиентов оказалось не очень много, учитывая то, что доходы населения стали расти лишь в 2019 году. Тогда как их снижение продолжалось в течение пяти лет (с 2014 года)».
Согласно прогнозу, опубликованному на сайте аналитического центра ИРН («Индикаторы рынка недвижимости»), сегодняшняя экономическая ситуация способствует снижению цен на недвижимость как минимум до уровня 2018 года.
Специалисты признают, что карантин и фактическая остановка экономических процессов на фоне девальвации рубля в сочетании с обрушением нефтяных котировок повлекут за собой стремительное падение благосостояния россиян, а значит, и спроса.
Но, по мнению экспертов, тотального обнищания населения в 2020 году все же не будет, поскольку государство имеет достаточно денег для поддержания экономики в течение нескольких лет. Сейчас на рынке недвижимости наблюдается некоторое затишье, а застройщики вынуждены сдерживать цены, чтобы сохранить покупательский спрос.
Цена на квадратные метры будет расти
А вот Кирилл Холопик, глава НОЗА (Национального объединения застройщиков жилья) придерживается совершенно противоположной точки зрения. Он не видит основания для снижения стоимости квадратных метров в 2020 году. По мнению эксперта, обрушение нефтяных котировок и последующий скачок доллара вверх никак не способствуют снижению цен на недвижимость.
Стоимость любых товаров (квартир в новостройках в том числе) снижается или возрастает под воздействием спроса и предложения. Если наблюдается недопроизводство (спрос существенно превышает предложение) — стоимость квадратных метров растет. Перепроизводство (превышение предложений над спросом) приводит к снижению цен. Рост цен может наблюдаться и при перепроизводстве, если они достигли себестоимости, которая также растет (к примеру, при росте стоимости стройматериалов).
В 2019 году рост ускорился, но причиной этому стало уже недопроизводство — впервые за последние несколько лет спрос в два раза превысил предложение. Проведенный НОЗА мониторинг показал снижение предложений в 2019 году на 14,5 %, из-за чего цены выросли в среднем на 12 %.
В 2019 году государство принимает новую модель финансирования строительства жилья, которая отрицает появление обманутых дольщиков. С 1 июля строительная отрасль полностью переходит на проектное финансирование. Количество новых проектов значительно сокращается, и одной из основных причин этого стало стресс-тестирование.
Теперь банки проверяют каждый новый проект на предполагаемый кризис, то есть «что случится при снижении цен на 20 %». Если после проведенных расчетов проект остается прибыльным, кредит будет одобрен, если убыточным, соответственно, заемщик получит отказ.
В 2020 году становится более доступной ипотека, да и Центробанк не планирует устанавливать запредельную ключевую ставку, как это было в конце 2014 года. Более того, сейчас задействованы новые механизмы получения материнского капитала, сумма которого значительно увеличилась, а это непременно подстегнет спрос на рынке новостроек.
«Недопроизводство квадратных метров в ближайшее время сохранится, поэтому цены на жилье продолжат расти», – уверен Кирилл Холопик.
Подведем итог
- Мнения экспертов относительно стоимости квадратных метров в 2020 году неоднозначны. Цены на жилье будут определяться в зависимости от состояния экономики в целом и эпидемиологической ситуации.
- Основной причиной снижения спроса на недвижимость аналитики считают падение уровня жизни населения в связи с пандемией и вынужденными каникулами.
- Государство вводит дополнительные меры по поддержке экономики, бизнеса и благосостояния граждан, что будет способствовать сохранению, а, возможно, и росту спроса на квадратные метры в 2020 году.